Le bail commercial de courte durée : ce qu’il faut retenir

D’une durée théorique de 9 ans sous sa forme classique, le bail commercial représente un engagement important, que cela soit pour le locataire ou le bailleur. Sa signature peut poser question pour un bailleur qui ne connait pas son locataire. De même pour un locataire qui n’est pas certain que l’emplacement soit bon pour la poursuite ou le développement de son activité… Une solution existe pour rassurer les 2 parties : le bail commercial de courte durée.

Qu’est-ce que le bail commercial de courte durée ?

Le bail de courte durée, aussi appelé bail dérogatoire, est un type de bail commercial mis en place afin de permettre à un commerçant et au propriétaire d’un local commercial de s’engager ensemble dans une période de « test ».

Ne pas confondre avec un bail précaire !

Du fait d’un abus de langage répandu, le bail dérogatoire est parfois confondu avec la convention d’occupation précaire. Bien que ce soit 2 alternatives au bail commercial classique, les deux notions ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’avantage principal du bail de courte durée ?

L’apport principal du bail de courte durée, comme son nom l’indique, est qu’il est conclu pour une durée réduite comparé au bail classique qui lui s’étend sur 9 ans (divisés en 3 périodes triennales).

Depuis 2014, c’est la durée maximum d’un bail dérogatoire, mais c’est aussi la durée totale maximum pour laquelle il est possible d’user du dispositif…

En effet, il n’est pas nécessaire que les 3 ans soient effectués au titre d’un seul et même contrat. Plusieurs baux de durée moindre peuvent se succéder, dès lors que la durée totale des baux ne dépasse pas la limite des 3 ans.

Une fois la limite atteinte, il n’est plus possible d’avoir recours à ce type de bail…

Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial de courte durée ?

Ce bail étant fait pour permettre aux parties de tester différents points, il n’est possible d’y avoir recours que lors de l’entrée dans les lieux du locataire ou pour faire suite à un autre bail dérogatoire.

En théorie, la conclusion d’un contrat écrit n’est pas obligatoire. Il est cependant imprudent de ne pas y avoir recours. L’écrit permet, d’une part, de fixer de façon claire et précise l’ensemble des modalités du bail et, d’autre part, de s’assurer de l’application effective du régime dérogatoire.

Une volonté non équivoque de déroger au régime classique des baux commerciaux doit ressortir de la rédaction du contrat de bail et ne doit pas relever d’une interprétation faite des caractéristiques du bail.

Par exemple, le simple fait de fixer la durée du bail à 3 ans ou moins n’est pas suffisant pour s’assurer de l’application du régime du bail de courte durée. Il faut être plus précis que cela…Un état des lieux contradictoire doit être établi de façon amiable entre les deux parties, lors de l’entrée et de la sortie des lieux du locataire. En cas de désaccord sur l’état des lieux, la partie la plus diligente peut mandater un commissaire de justice pour remplir le document. Les frais d’établissement de cet état des lieux sont alors partagés.

Que faire après un bail commercial de courte durée ?

Si l’échéance de 3 ans est atteinte à l’issue du bail, il est important de noter que le locataire ne dispose pas d’un droit acquis à son renouvellement. Le bail prend fin automatiquement sans que l’une ou l’autre des parties ait besoin de délivrer un congé. Un nouveau bail dérogatoire peut être conclu à la suite de celui qui arrive à son terme si, comme mentionné plus haut, la durée limite des 3 ans n’a pas été atteinte. S’il n’est plus possible de bénéficier du bail dérogatoire, l’option la plus sûre pour un locataire qui souhaite se maintenir dans les lieux sera, en accord avec son bailleur, de signer un nouveau contrat de bail.

Si rien n’est fait et que le locataire se maintient dans les lieux plus d’un mois après la fin du bail de courte durée sans que le bailleur s’y soit opposé, alors un nouveau bail commercial va naître automatiquement. Cette solution n’est pas la plus souhaitable car elle ne permet pas aux parties d’aménager les contours de leur future relation.

En cas de désaccord du bailleur, et si le locataire ne quitte pas les lieux de lui-même, il est possible de lui faire parvenir un congé par :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Attention, cela doit être fait dans le mois qui suit la fin du bail dérogatoire. À défaut, le congé du bailleur ne sera pas valable.

Si le locataire doit quitter les lieux à la suite d’une demande du bailleur, il ne pourra pas prétendre au versement d’une indemnité d’éviction, comme c’est le cas pour le bail commercial classique.

Les points à retenir :

Le bail commercial de courte durée, ou bail dérogatoire, est un véritable outil permettant à un bailleur et à un locataire de tester la solidité de leur relation contractuelle, sans prendre d’engagement disproportionné.

Pour le locataire, c’est l’opportunité de s’assurer que son commerce est viable et que l’emplacement du local est adapté.

Pour le bailleur, l’intérêt est relativement semblable puisqu’il s’assure qu’en cas de problèmes, il pourra rapidement et sans frais mettre fin au bail, sans s’exposer aux éventuels défauts de paiement d’un commerce en difficulté.

Source : Article L145-5 du Code de commerce

Ecrit par
Editions juridiques - Weblex

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