La technique d’amortissement d’un bien immobilier, comment ça marche ?

L’amortissement d’un bien immobilier est administré par des règles comptables et fiscales applicables en fonction du statut du propriétaire. La technique d’amortissement d’un bien immobilier reste similaire à un amortissement lambda, cependant, quelques particularités sont à prendre en compte tel que l’amortissement par composants. Compta-Facile vous propose d’étudier la technique d’amortissement d’un bien immobilier.

Bien immobilier, amortissable ou non ?

Un bien immobilier peut être une maison, un appartement, un immeuble, des bureaux…

Mais quelle que soit la nature du bien, avant de s’intéresser à la technique d’amortissement, il faut s’interroger sur la possibilité de l’amortir.

D’un point de vue fiscal, l’amortissement du bien immobilier n’est pas toujours praticable. L’amortissement comptable, lui est accepté, néanmoins, il n’est pas forcément déductible fiscalement.

L’amortissement est déductible fiscalement lorsque :

• le propriétaire (personne physique ou morale) dépend du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, LMNP (loueur meublé non professionnel)…

C’est ce qui permet à nombre de propriétaires de biens meublés de réduire considérablement l’imposition de leurs revenus locatifs, voire de la neutraliser tout simplement. Si vous envisagez un tel investissement, vous pouvez simuler directement en ligne les amortissements possibles pour réduire vos impôts.

L’amortissement n’est pas déductible fiscalement lorsque :

• le propriétaire (personne physique ou morale) dépend du régime des revenus fonciers (RF) : SCI soumise à l’impôt sur les revenus…

Définition de l’amortissement et de la durée d’amortissement d’un bien immobilier

L’amortissement est une opération comptable réglementée qu’on emploie pour constater la dépréciation d’un bien dû à l’usure, l’obsolescence et/ou sa vétusté. Les immobilisations, lors de leur enregistrement comptable ne représentent pas de charge pour l’entreprise puisqu’on les inscrit à l’actif du bilan. Or la perte de valeur de ces immobilisations s’assimile à une charge, c’est pourquoi on amortit les immobilisations.

La comptabilisation de l’amortissement représente une charge pour l’entreprise qui n’impacte pas la trésorerie. La trésorerie a déjà été impacté lors de l’achat.

La dotation à l’amortissement se comptabilise en fin d’exercice comptable lors des écritures de clôture. Elle est calculée à partir du montant amortissable et de la durée d’amortissement.

La durée d’amortissement est déterminée soit par le temps d’utilisation réelle de l’immobilisation, soit par une durée d’usage fiscalement établie. Lorsque ces deux durées ne sont pas identiques, des écritures complémentaires ainsi que des retraitements fiscaux sont nécessaires. Il est donc conseillé de choisir la durée d’usage, sauf cas où la durée d’utilisation réelle est véritablement pertinente.

Voir pour approfondir notre article détaillé sur l’amortissement.

L’amortissement par composants pour amortir un bien immobilier

L’article 311-2 du plan comptable général défini l’amortissement par composants. Dès lors qu’un actif immobilisé est constitué d’éléments qui diffèrent dans leur utilisation, donc durée d’usure, un plan d’amortissement propre doit être établi pour chacun.

Un bien immobilier étant constitué de différents types d’ouvrages nécessitant des changements à des périodes distinctes, on applique l’amortissement par composants. Par exemple, l’électricité sera refaite bien avant les fondations d’une maison.

Lors de la comptabilisation d’un bien immobilier amortissable, il faut donc commencer par regrouper les éléments dont l’usage est identique au sein de grandes catégories.

A titre d’exemple, voici les principales catégories pour un bien immobilier :

• Terrain
• Gros œuvre
• Façade, étanchéité
• Installation générale et technique (électricité, plomberie…)
• Agencement (cloisons…)

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Zoom sur le terrain :

Le terrain est particulier puisque c’est le seul composant qu’on n’amortit pas.

Comme vous le verrez ci-dessous, chaque type d’ouvrage doit être estimé lorsqu’on ne connait pas exactement chaque montant, ce qui est quasiment toujours le cas. Or, la quote-part à affecter au terrain est la plus compliquée à établir. Elle est souvent sous-estimée. En règle générale, les experts-comptables retiennent une valeur forfaitaire comprise entre 10 % et 20 %.

Par exemple, prenons le cas d’un appartement à Paris, le terrain, c’est-à-dire la terre constructible, représente plutôt 70 % du montant global.

Or, l’administration fiscale s’intéresse de plus en plus à l’exactitude de cette estimation.

Pour que la valorisation du terrain soit parfaite, il faudrait comparer avec un terrain vendu à proximité et à bâtir. Cela rendrait la démarche de valorisation très fastidieuse pour le comptable.

Il est donc conseillé de retenir une quote-part comprise entre 15 % et 35 %, qui correspondent respectivement à un bien situé dans un lieu peu recherché et inversement.

Les étapes de comptabilisation des amortissements d’un bien immobilier

1. Répartir le montant de l’immobilisation en composants (catégories)
2. Saisir le bien en comptabilité
3. Construire le tableau d’amortissement
4. A la clôture, comptabiliser la dotation à l’amortissement

1. Répartir le montant de l’immobilisation en composants (catégories)

Dans le cas où vous connaissez le montant à affecter à chacune des catégories, vous renseignez le montant exact dans un tableau récapitulatif pour plus de clarté. Le tableau peut être détaillé à votre appréciation.

A l’inverse, si vous ne pouvez pas affecter un montant précis à chaque catégorie, la Fédération des sociétés immobilières et financières propose la répartition suivante en pourcentage en fonction de votre type de bien immobilier.

Voici un tableau d’exemple sur lequel vous appuyez :

2. Saisir le bien immobilier (immobilisation corporelle) en comptabilité

Comme pour toutes les saisies en comptabilité, vous devez respecter une méthodologie précise. Voir notre article : comptabiliser l’acquisition d’une immobilisation.

3. Construire le tableau d’amortissement

Ce sujet a été traité au préalable dans la publication suivante que nous vous invitons à lire : construire un tableau d’amortissement linéaire.

4. A la clôture, comptabiliser la dotation à l’amortissement

A la clôture de l’exercice comptable, les écritures de cut-off doivent être réalisées, les dotations aux amortissements en font parties.

L’écriture de dotation à l’amortissement d’un bien immobilier ne change en rien d’une écriture de dotation classique.

Nous vous conseillons donc d’aller lire l’article qui traite du sujet : la comptabilisation des dotations aux amortissements d’immobilisations.

Conseil à tous les détenteurs d’un logiciel comptable :

Les logiciels comptables sont dotés de modules dont un module d’immobilisation. Précision : ce module est régulièrement facturé en supplément par les éditeurs de logiciels. Cependant, il est très utile et permet un gain de temps conséquent puisque une fois les caractéristiques de votre immobilisation saisies (date d’achat, montant HT, durée d’amortissement…), le module effectue de lui-même les actions suivantes :

• Calcule tous les amortissements
• Crée le tableau d’amortissements
• Génère les écritures de dotations

Le traitement fiscal

Dans le cadre de la location du bien immobilier, l’article 39 C du CGI impose de différer les amortissements en cas de déficit afin de le réduire, à l’inverse lorsque le résultat est positif, les amortissements différés antérieurement peuvent être déduits pour neutraliser le résultat bénéficiaire.

Vous êtes invité à lire l’article complet : Location d’un bien immobilier : le traitement fiscal des amortissements à différer (article 39 C du CGI)

Conclusion : La technique d’amortissement d’un bien immobilier commence par bien définir chacun des composants de l’immobilisation et leurs montants. La comptabilisation est identique à celle des immobilisations corporelles. Outre la garantie de l’amortissement ou non de votre bien, le point de vigilance doit être porté sur le traitement fiscal des amortissements différés pour assurer la neutralisation du résultat fiscal.

Ecrit par
Lison Jacquet

Lison Jacquet, collaboratrice comptable en cabinet d'expertise-comptable depuis 5 ans et rédactrice de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité.