Les baux ruraux : pour qui ? Pour quoi ?

Le régime des baux ruraux encadre les relations contractuelles entre propriétaires agricoles et locataires. Mais qu’est-ce qu’un bail rural ? Quelles sont les caractéristiques générales de ce type de contrat ?

Baux ruraux : de quoi parle-t-on ?

Les baux ruraux désignent les contrats par lesquels un immeuble à usage agricole est mis à disposition par une personne, au profit d’une autre, contre une somme d’argent, afin de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. Ainsi, tout contrat de bail répondant à ces conditions sera, par principe, soumis au statut dit du « fermage et du métayage ». La réglementation propre à ce type de bail comprend un ensemble de règles bien précises.

Dans certains cas, certaines parties de cette réglementation ne s’appliquent pas : baux ruraux portant sur des petites parcelles, baux du domaine de l’État ou encore, des collectivités territoriales.

Certains types de baux sont, en effet, exclus du statut des baux ruraux. À titre d’exemple, peuvent être cités le bail emphytéotique, le bail à complant, les baux de chasse et baux de pêche.

Le statut du fermage et du métayage dans son ensemble va s’appliquer à 3 types de baux : le bail à ferme (qui est le plus répandu), le bail à métayage et le bail à domaine congéable (qui sont beaucoup plus rares).

Caractéristiques principales des baux ruraux

Par principe, les baux ruraux doivent être écrits.

Ils peuvent parfois être verbal. Si tout peut se passer correctement pendant de nombreuses années entre les parties, l’absence d’écrit peut être source de nombreuses difficultés en cas de litige.

Qui dit bail, dit état des lieux !

La réglementation rappelle que la rédaction d’un état des lieux doit intervenir, par principe, contradictoirement et à frais commun dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Si cela n’est pas fait, le propriétaire ou le locataire peut établir un état des lieux seul, qu’il devra ensuite notifier à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le destinataire de ce projet a alors 2 mois pour faire valoir ses observations ou pour l’accepter purement et simplement. Et à défaut de réponse ? La loi est claire ! Silence vaut acceptation… L’état des lieux devient définitif et est réputé établi contradictoirement. À toutes fins utiles, notez que l’état des lieux doit :

• comprendre l’état des bâtiments ;
• comprendre l’état des terres ;
• indiquer les rendements moyens des 5 dernières années.

Dans le cadre d’un bail rural, le loyer est appelé fermage. Si le montant de ce dernier est libre, il doit toutefois respecter les montants planchers et plafonds représentant la valeur locative des biens loués. Cette valeur, déterminée par un arrêté du préfet, est révisée chaque année.

Le bail rural doit être d’une durée minimale de 9 ans… et il n’est pas possible d’y déroger, sauf exception ! Toutefois, les parties au contrat conservent la possibilité de le résilier d’un commun accord. Par principe, le locataire dispose d’un droit au renouvellement de son bail, dans les mêmes conditions, pour une durée de 9 ans. Pour autant, il est possible d’y déroger, notamment si le locataire renonce au renouvellement. Dans ce cas, il doit donner congé 18 mois à l’avance. De son côté, le bailleur peut également exercer son droit de reprise, à condition d’exploiter personnellement le bien loué (ou son conjoint, partenaire de pacs ou descendant majeur ou émancipé).

La loi prévoit de nombreux cas de résiliation, en cas :

• de faute du locataire ;
• de décès du locataire ;
• d’aménagement foncier ;
• de retraite du locataire ;
• d’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire.

Quelles sont les obligations pour le bailleur ?

Le bailleur doit se charger des grosses réparations, mais également s’assurer de la permanence et de la qualité des plantations. Par exemple, si une vigne âgée doit être replantée, il incombera au bailleur de s’en charger au titre de cette obligation. Par ailleurs, le bailleur doit garantir la jouissance paisible du locataire : il lui est donc impossible de réaliser des travaux empêchant ou entravant l’exploitation du preneur.

Quelles sont les obligations pour le locataire ?

Quant au preneur, il doit effectuer l’entretien courant et les réparations dites « locatives » à condition, toutefois, que celles-ci ne soient pas occasionnées par la vétusté, un vice de construction ou la force majeure.

Et à la fin du contrat ?

Comme pour tout contrat de location, le preneur doit rendre les lieux en bon état à la fin du bail. D’où l’intérêt de l’état des lieux ! Il faut toutefois noter qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, il n’existe pas de présomption légale de bon état concernant les terres.

Si des dégradations sont constatées à la sortie, le bailleur peut demander à être indemnisé de son préjudice. Mais le locataire peut aussi demander une indemnisation s’il a réalisé des améliorations ! Pour cela, les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation du propriétaire.

Focus sur le métayage

Le contrat de bail à métayage est un type de bail rural avec une spécificité : le locataire qui s’engage à cultiver le terrain doit en partager les produits avec le bailleur. Tous les produits sont concernés, y compris ceux qui proviennent d’animaux dont le métayer est propriétaire. Ce partage est strictement encadré. La loi prévoit que la part du propriétaire doit être au plus du tiers de l’ensemble des produits et des charges. Il existe certaines exceptions, notamment si le bailleur réalise des apports importants de bétail ou de plantations.

Une faculté de résiliation triennale

Même si le bail ne prévoit rien, il est possible pour le métayer (le locataire) de résilier le bail tous les 3 ans par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Tout métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale, à partir de la troisième année du bail d’origine, à condition que le propriétaire ou le métayer en ait fait la demande au moins douze mois auparavant.

Source : Articles L411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime

Ecrit par
Editions juridiques - Weblex

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